집값 폭등의 이유

 

 울 첫째 쌍둥이 동생이 인구가 줄것이 예상되어 있는데 왜 집값이 이렇게 올랐냐는 질문을 해서 그거에 대해 좀 상세하게 대답을 해야 할듯 싶다. 일단 경기 변동이라든지 주식이라든지 부동산과 같은 자산의 경우에는 주식 그래프 마냥 널뛰기를 한다. 주식은 그렇다 쳐도 부동산의 경우에는 그런식으로 변동이 심해지면 경제에 충격을 주기때문에 정책 당국자들은 그 변동폭을 줄이는 정책을 펼친다. 이걸 잘하는 정부가 좋은 정부인데 정책적인 이야기를 하면 이번 정부 욕하는 것밖에 더 되지 않기 때문에 구지 여기선 다루지 않도록 한다. 

 보다 본질적으로 이런 변동이 일어나는 이유 특히 이번처럼 급격하게 오르는 이유에 대해서 설명하고자 한다. 흔히 고전경제학에서는 인간은 합리적인 존재라고 하지만 인간은 때때로 그런 장기적 관점에서 합리적으로 가격을 예측할수 있지는 않다. 마치 주식투자에서 가치 투자 하는 사람이 적은것과 일맥상통한다. 특히 시장에 패닉이 올때는 가치 투차 하는사람도 합리적 판단이 흔들린다. 물론 대부분은 미래를 보지 못하며 지금 당장에 미분양 폭등 이런 단기에 가격이 변화하는 것만 보고 의사 결정을 한다. 

 특히 아파트의 경우에는 지어지는데 몇년는 족히 걸리는 수요와 공급에 시차가 작동하는 시장이다. 이후에 가격을 예측해서 공급해야 한다. 물론 보통에 상황에선 어느정도 가능하지만 시장에 패닉이 온 경우에는 생각보다 합리적으로 판단하기가 어렵다. 합리성에 감정이 영향을 미치기 때문이다.

 이전 정부에서 미분양 사태가 벌어진 것을 기억할 꺼다. 그런 사태가 발생하면 신규 공급 물량이 줄어 들수 밖에 없다. 모두가 이제 부동산은 망했다고 난리인데 미래에 신축 아파트 부족 현상이 있으니 지금 지으면 대박을 친다고 공급하는 용자는 없다. 주식에서 바닥에서 사고 고점에서 파는 사람은 환상 속에나 존재하는 것처럼 말이다. 보통 그 충격이 오면 공급이 줄어들고 어느정도 시간이 지나서 패닉이 줄어들면서 다시 회복이 된다. 

 문제는 한번 그렇게 공급이 줄어든 시점은 이미 지나간 시간이 되고 다음에 보정을 해줄수 없다. 시간이 흐르면 그때의 공급 감소 충격이 이후에 영향을 미치고 집값이 폭등을 하게 되는 것이다. 물론 이걸 미리 예측을 하고 그 폭을 완화하는게 정부의 역활이다. 시장에 참여하는 사람들은 당장 자기 돈이 걸려있어 합리적으로 판단하기 어렵지만 정부는 제 3자적 관점에서 볼수가 있다. 마치 자기돈이 안걸려 있는 모의투자에서는 다들 합리적으로 투자해서 성공을 거두는 것처럼 말이다. 

 원인중 하나는 정부의 정책적 대응이 실패한 거지만 보다 본질적인 원인은 이전에 신규 공급물량이 줄어든 충격이 있었기 때문이다. 예전에 둘째 쌍둥이 동생에게 이제 이번정부 후반부쯤 되면 부동산이 오를꺼고 이번정부는 대응을 못하고 폭등시킬꺼다라고 했었다 동생은 그냥 내가 이번 정부가 탄생한걸 싫어해서 악담을 하는 거라고 생각했는지 별다른 대응을 하지 않았다.  

 인구가 장기적으로 줄꺼라 예상되는데 단기에 폭등하는 이유는 이거다. 단기는 수요공급의 시차때문에 일어단다. 보통 교과서에는 산출물이 나오기까지 시간이 많이 걸리는 농산물의 예를 많이 제시하지만 부동산 또한 잘 설명이 되는 모형이다. 그리고 일정부분 감가상각마냥 사라지는 물량이 있기때문에 현상유지 하려면 실제로 소량이라도 더 공급이 되어야 한다.